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| Por: Caroll Lezcano |

Una pregunta hasta cierto punto obvia seria ¿por qué resulta necesario que exista una carta promesa de pago? En este contexto, la carta promesa de pago permite que se pueda adquirir un bien sin tener que desembolsar el precio, hasta que el mismo haya sido transferido.

Obviamente estamos hablando de bienes cuya transferencia requiere de ciertas formalidades, o bienes que debido a que son pagados con el producto de un préstamo requieren la formalización de un gravamen a favor de quien financió.

Por eso es necesaria la existencia de la carta ya que sin esta el perfeccionamiento del contrato principal necesariamente llegaría a un punto histórico de inflexión en donde las partes, para poder cumplir el contrato, tendrían que asumir el riesgo del incumplimiento de su contraparte, situación que la carta promesa de pago evita al garantizar el pago del precio.

Sin embargo, ¿que ocurre cuando la carta promesa de pago incluye tantas condiciones que pone en riesgo el pago final del precio?  Obviamente, la carta promesa se desnaturaliza y pierde sentido porque no ofrecería una garantía real para quien vende y sin lugar a dudas deja de ser efectiva. Luego de meditarlo un poco, concluimos que esta situación ocurre cuando quien debe garantizar el cumplimiento de la obligación se convierte en garante y parte con interés, lo que en nuestra opinión deja sin efecto la eficacia de la carta promesa de pago en lo que toca al garantizado principal.

El hecho que la carta promesa de pago esté sujeta a condición viene a ser el eje principal de este análisis, ya que es muy difícil conciliar la función de garantía de cumplimiento con la existencia de condiciones, porque esto no solo podría terminar por desnaturalizar el instrumento sino por anularlo al punto que éste al final pierda el efecto que a la vez es la base necesaria que justifica la misma existencia de la carta.

No es inusual que algunos bancos de la plaza, utilicen una redacción de las cartas promesa de pago que no refleja en nada la función de garantía que deben prestar. Es común que las cartas hoy día incluyan frases como “el pago se hará efectivo solo si el cliente cumple con las exigencias del Banco”, lo que al final le granjea a éste un poder casi discrecional de decidir si paga o no en base a su único criterio acerca del cumplimiento de su cliente de sus propias políticas, las cuales, no siempre el garantizado o el beneficiario conocen, por lo tanto, no siempre podrá saber si son políticas pre existentes o hechas para el momento.

Ya mencionamos que nuestra opinión es que, si el emisor de la carta promesa de pago es garante e interesado al mismo tiempo, sería imposible que la carta promesa de pago surta los efectos de garantía que se desean. Esta afirmación requiere de un poco más de explicación: Cuando la transacción a garantizar es una compraventa mediante financiamiento bancario, el Banco emisor de la carta, es garante del cumplimiento de la obligación de pagar frente a quien vende mientras al mismo tiempo vela de que sus propios intereses queden debidamente asegurados mediante la inscripción de los correspondientes contratos de préstamo e hipoteca, de modo que si la inscripción de estos últimos contratos falla, el Banco tampoco paga al Vendedor, situación que de por si es contradictoria con la función de garantía de la carta ya que en un principio ésta existe para garantizar un acuerdo entre dos contratantes que resulta ser ajeno y sin conexión con el acuerdo que tenga el comprador con su financiador. Sin embargo, hay que aceptar que se trata de una mecánica impuesta y difícil de rechazar por las promotoras y vendedores, porque la realidad al final es que son pocas las personas que pueden adquirir una propiedad o un auto prescindiendo del financiamiento.

Extraído de una carta de promesa bancaria de un Banco de nuestra localidad:

“Nos es grato comunicarle (es) que nos comprometemos a entregar a usted (es) __la citada suma, una vez que la escritura pública que ampara el préstamo a que nos referimos más arriba, haya sido debidamente inscrita (sic) en forma definitiva en el Registro Público, se hayan completado todos nuestros requisitos en materia de préstamos hipotecarios y se haga la liquidación del mismo.” (Nuestro resaltado)

Aunque las cartas promesas de pago, son emitidas como irrevocables, la realidad es que el emisor puede negarse a hacerla efectiva, ya que el cumplimiento está condicionado, y ante la falta de cumplimiento de las condiciones impuestas, el desembolso simplemente no se hace. Sin embargo, en nuestra opinión, ante una situación de incumplimiento, el Banco no estaría libre de responsabilidad como podría pensarse, ya que, si se mira bien, éste emitió la carta promesa de pago porque el deudor calificaba y cumplía con sus exigencias de modo que malamente podría después argumentar que se abstiene de cumplir por una falencia de tales requisitos.   

Sin embargo, el asunto pareciera tener una forma de resolverse en favor del Acreedor, ya que nuestro Código Civil plantea una suerte de solución cuando de obligaciones condicionales se trata.  Visto en detalle, el peligro para cualquier promotora o vendedora es que al deudor y a su garante (el Banco) les resultaría muy fácil dejar de cumplir con las obligaciones contraídas. Si nos guiamos por el texto de una carta bancaria como la antes transcrita, basta con que el deudor deje de cumplir algún compromiso con el Banco o que el Banco declare unilateralmente el incumplimiento de sus políticas de crédito, (que de paso no se conocen), y con eso según la carta promesa, quedaría el Banco libre de pagar y el deudor con amplias posibilidades de no cumplir, lo que se traduce en que la garantía que en teoría aporta la carta no es tal. Sin embargo, cuando el cumplimiento de la condición depende exclusivamente de la voluntad del deudor, la obligación condicional es nula, esto según nuestro ordenamiento civil. El artículo 1000 del Código Civil es claro en este aspecto de modo que al final la condición impuesta por el Banco terminaría por ser nula y éste quedaría obligado a pagar.

Artículo 1000 del Código Civil: Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código.

 Si entendemos que deudor es el obligado a hacer o no hacer algo esta norma aplica  para la obligación del Banco de honrar la carta promesa, así mismo si entendemos que el Banco es un tercero en la relación contractual también terminaríamos con el mismo resultado, que la condición se entenderá por no puesta por ser nula.

Finalmente, está claro, que la carta promesa de pago es un instrumento de garantía que debe cumplir dicha función, para eso existe y para eso se concibió. Condicionar la misma al cumplimiento de condiciones que pone en peligro su función de respaldo la desnaturaliza y a nuestro modo de ver la anula, no en vano existen disposiciones como al artículo 1000 del Código Civil que busca imponer equilibrio en este tipo de relaciones jurídicas que en el caso concreto forman parte de nuestro diario vivir y demuestra lo actual que es el derecho y lo importante que resulta su comprensión en cada parte de nuestras vidas.